Alles wat jy oor regspersoonversekering moet weet

Deur Ryno de Kock, Hoof van Distribusie by PSG Insure

Daar is al hoe meer bewyse van gebrekkige bestuurstoesig deur die trustees van ʼn beheerliggaam (regspersoon), terwyl geskille wat na die Ombuddiens vir Gemeenskapskemas (CSOS) verwys word vir die tweede jaar na mekaar toegeneem het. CSOS het 16 791 nuwe aansoeke in dié verband in die 2024/25 finansiële jaar aangeteken, teenoor 15 587 in die vorige jaar – ʼn toename van 7.7%. Finansiële en administratiewe klagtes was van die algemeenste kwessies wat ingedien is.

Wanbestuur deur trustees kan ernstige gevolge hê, soos gebrekkige onderhoudsbeplanning, swak toesig oor diensverskaffers en – van kritieke belang – ontoereikende geboueversekering of onderversekering. Dit beteken beheerliggame – en individuele eienaars – is finansieel blootgestel wanneer hulle moet eis.

Wat is regspersoonversekering en hoekom is dit nie opsioneel nie?

Regspersoonversekering – dikwels deeltitelversekering genoem – is die versekering wat deur ʼn beheerliggaam gereël word om die geboue en gemeenskaplike eiendom binne ʼn deeltitelskema, asook die skema se finansiële belange te beskerm.

Die Wet op die Bestuur van Deeltitelskemas (STSMA) gee ʼn basislyn van voorgeskrewe risiko’s waarteen skemas versekering moet uitneem, insluitend gevare soos brand, uiterste weerstoestande, burgerlike oproer en sekere waterverwante insidente. Hierbenewens moet skemas gemeenregtelike aanspreeklikheidsversekering hê, asook dekking teen die verlies van skemafondse wat uit bedrog of oneerlikheid voortspruit. Skemas kan dan by wyse van spesiale resolusie addisionele risiko’s byvoeg, na gelang van die eiendom se behoeftes en risikoprofiel.

Hierdie versekering stel ʼn beheerliggaam in staat om ná ʼn groot verlies koste te verhaal sonder om dit by wyse van spesiale heffings op individuele eienaars af te skuif. Indien die versekerde waarde egter nie korrek is nie, aanspreeklikheidsperke onvoldoende is of daar leemtes in die dekking is, kan die tekort nog steeds eienaars se verantwoordelikheid word – dikwels wanneer hulle dit die minste kan bekostig.

Wat word gedek, en wat nie?

Hoewel elke polis uniek is, is geboueversekering ten opsigte van die beheerliggaam bedoel om koste met betrekking tot die fisiese struktuur van, en enige nodige verbeterings aan, die gemeenskaplike eiendom te dek. In eenvoudige taal fokus dit op die elemente waarby alle eienaars ʼn gemeenskaplike belang het om dit te beskerm, soos tuine, motorhuise en ontspanningsgeriewe soos swembaddens in komplekse.

Waar eienaars dikwels onkant betrap word, is wanneer daar aanvaar word dat die beheerliggaam se polis ook interne vaste toebehore en persoonlike besittings dek. Volgens die meeste standaardpolisse het eienaars gewoonlik nog steeds hul eie versekering nodig vir huisinhoud, en persoonlike aanspreeklikheidsversekering vir insidente binne hul wooneenheid.
Beheerliggame moet ook gemeenregtelike aanspreeklikheidsversekering uitneem, wat die risiko dek van aanspreeklikheid om vergoeding te betaal ten opsigte van enige liggaamlike besering, siekte of dood van ʼn persoon, of skade aan of verlies van eiendom, wat op of in verband met die gemeenskaplike eiendom voorkom. Die STSMA skryf ʼn minimum gemeenregtelike aanspreeklikheidsperk van R10 miljoen voor per eis en in totaal vir ʼn versekeringstydperk, wat wys op die moontlike omvang van blootstelling indien hierdie dekking ontoereikend is.

Nog ʼn aspek waaroor daar breë verwarring bestaan, is onderhoud. Versekering is bedoel vir skielike, onvoorsiene gebeurlikhede – nie slytasie of skade weens swak onderhoud nie. Waar onderhoud afgeskeep is, kan eise betwis of verminder word. Dis waarom onderhoudsbeplanning en versekering nooit as aparte bestuurstoesig-kwessies hanteer moet word nie.

Die risiko van wanbestuur deur trustees

Trustees speel ʼn sentrale rol in ʼn skema se versekering. Hulle help nie net om adviseurs aan te stel en dekking goed te keur nie, maar hulle moet ook sorg dat die skema in ooreenstemming met die STSMA verseker is, dat premies betaal word, dat verpligte dekking soos gemeenregtelike aanspreeklikheids- en getrouheidswaarborgversekering in plek is, en dat vervangingswaardes akkuraat bly.

Wanneer trustees ʼn skema wanbestuur, kan versekeringsrisiko ontstaan deur:

• Onderversekering weens verouderde vervangingswaardes
  Die STSMA vereis versekering wat op vervangingswaarde gegrond is, en hierdie waardasies moet van tyd tot tyd gedoen word en aan lede voorgelê word. Soos met enige ander tipe versekering, moet deeltitelpolisse jaarliks hersien en bygewerk word. Deeltiteleienaars word aangeraai om by die beheerliggaam se AJV seker te maak dat waardasies hersien is om rekening te hou met inflasie, stygende boukoste en verbeterings aan gemeenskaplike eiendom of individuele eenhede. Hoewel baie spesialis-deeltitelversekeraars komplimentêre waardasies vir nuwe polisse aanbied, moet hierdie waardasies voor elke AJV hersien word. Indien waardasies nie met inflasie tred hou nie, kan eienaars dalk eers ná ʼn groot verlies uitvind wat die tekort is.
• Dekking wat nie by die skema se risikoprofiel pas nie
  Die regulasies stipuleer minimum risiko’s, maar verskillende eiendomme het verskillende vlakke van blootstelling. Indien trustees nie verstaan wat verseker moet word nie, of versuim om spesialis-advies te volg, kan uitsluitings en ontoereikende uitbreidings duur gevolge hê.
• Blootstelling aan bedrog en gebrekkige bestuurstoesig
  In ernstiger gevalle verhoog swak toesig en beheermaatreëls die risiko van finansiële wanbestuur. Dis waarom Regulasie 15 van die Wet op die Ombuddiens vir Gemeenskapskemas (CSOS-wet) vereis dat alle beheerliggame versekering moet hê teen die verlies van geld wat aan die skema behoort, voortspruitend uit bedrog of oneerlikheid van enige versekerbare persoon. Alle gemeenskapskemas word nou verplig om getrouheidswaarborgversekering in plek te hê, sodat hulle gedek is teen die verlies van skemafondse weens diefstal of bedrog deur ʼn skemahoof of bestuursagent.

Die belangrikheid van spesialisadvies

Regspersoonversekering kan ingewikkeld wees en moet in ooreenstemming met wetsvereistes wees. Juis daarom is spesialisleiding so belangrik. ʼn Gekwalifiseerde versekeringsadviseur speel dus ʼn uiters belangrike rol om trustees te help om regspligte in praktiese beskerming te omskep, en te sorg dat beheerliggame toepaslike dekking het om individuele eienaars teen duur leemtes te beskerm.